SERVICE 不動産売却サービス

①売却を依頼する先（仲介会社）を選定
お問い合わせ・査定を経て媒介契約を締結するまで、１か月程度

②売却活動開始
売却活動開始から売買契約締結まで、1か月～3ヵ月程度

③お引き渡し
売買契約締結からお引渡しまで、1か月～3ヵ月程度

物件の種類やご状況、お客様の売却に対するお考えによって異なりますが、上記が一般的な売却活動のおおまかな流れとなります。
また、一戸建てや土地と比較して、マンションの方が短期間で引渡しまで進むケースが多くあります。
全ての物件というわけではありませんが、一戸建てや土地では、隣地との境界が不明確な場合や、測量が必要となる場合には、境界確定の手続きや土地家屋調査士による測量をする期間を要することがあります。
どのような場合がそれ当てはまるのかご不安な方は、お気軽にご相談ください。

また、売却をお急ぎの場合、エンドユーザー向けに売却活動をするのではなく、不動産買取業者に買取っていただくことも可能です。その場合、スムーズに進めば1か月～2か月程度でお引渡しまで進められることもございます。

当窓口でも物件の買取を行っておりますので、そのようなケースでもお気軽にご相談ください。

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①仲介手数料：不動産会社に支払う手数料
②印紙税：売買契約書に貼付する収入印紙代
③抵当権抹消登記費用：買主が負担することが多い
④印鑑証明書の取得費用：契約書に押印する印鑑の証明に使う
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①仲介手数料
仲介手数料とは、家の売却が成功した際に不動産会社に支払う手数料のことです。
宅地建物取引業法により、不動産会社が受領可能な金額は上限が定められており、
その範囲内で不動産会社が自由に決められることになっています。
一般的には上限を設定額としている不動産会社が一般的です。

【仲介手数料速算式】
売買価格 ×3％ ＋ 6万円 × 1.1(消費税) = 仲介手数料の総額

例えば売却金額が5,000万円の場合はこのようになります。
5,000万円 × 3％ ＋ 6万円 × 1.1(消費税) ＝ 171万6000円（消費税込み）

◆売却価格800万円未満の場合の特例
国土交通省は不動産業界における空き家流通などの業務への参入を後押しするために、
2024年7月1日、売買価格が800万円以下の場合について仲介手数料上限額を30万円（税込み33万円）と定めました。この法改正により、売買価格が400万円や200万円であっても、設定できる仲介手数料の上限額は30万円（税込み33万円）となります。

◆仲介手数料の内容について
この仲介手数料には不動産取引を成立させるために必要となる次のような費用が含まれています。

物件の広告宣伝費（チラシやポータルサイトへの掲載料など）
・物件販売資料の作成費
・内見、案内にかかる費用
・契約条件の調整や手続きにかかる費用
・契約書類や重要事項説明書の作成にかかる費用
・契約および引渡しの手続きにかかる費用

◆支払時期について
仲介手数料は成功報酬型の手数料となり、売買契約の時点で発生します。
売買契約時に総額の半分、お引渡し時に半分を支払うのが一般的です

②印紙税
買い手が見つかり、いよいよ売買契約締結となれば、売買契約書を作成します。
不動産の売買契約書は印紙税の課税文書なので、定められた金額の収入印紙を貼付して消印することによる納税が必要です。
印紙税の税額は、売買契約の金額によって決まります。
おもな印紙税の額は、次の表のとおりです。

③抵当権抹消登記費用
売却する物件の住宅ローン等が残っており、金融機関の抵当権が設定されている場合、その抵当権を抹消してから買主にお引渡しする必要があります。
抹消費用は売主が負担します。抵当権抹消費用は、【２万円～３万円】程度となります。
また、所有権移転登記につきましては、買主側が負担することが一般的ですので、売主側が負担することはまずないとお考えいただいて問題ありません。

④印鑑証明書の取得費用
不動産の売買契約を締結する際には、契約書に押印する印鑑の登録証明書の提出を求められます。
印鑑登録証明書の発行費用は自治体によって異なりますが、役所の窓口での交付や郵送による請求の場合は300円程度、マイナンバーカードを使ってコンビニエンスストアで交付する場合は150〜200円程度です。印鑑登録証明書の有効期間は3ヵ月なので、取得時期に注意しましょう。決済日（お引渡し日）から3か月以内に取得したものが必要となります。

②必要書類を準備しておく
売却にあたって必要書類を事前に準備しておけば、売却までの時間を短縮することができます。必要書類は、以下となります。
・実印
・公的な身分証明書（運転免許証など顔写真があればよい）
・登記済権利書・登記識別情報
・建築確認済証・検査済証（一戸建て、土地の場合）
・固定資産税評価証明書（最新の固定資産税の明細でも可）
・地積測量図・境界確定書（一戸建て、土地の場合）

③内覧準備と内覧対応を丁寧にする
売却をスムーズに進めるには、内見をした人に好印象を持ってもらえるかが大きな鍵となります。
ハウスクリーニングをしたり、ステージングをしたりする方法も有効です。
居住中に売却活動を進める場合、特に水回りに関して、できる限りきれいに清潔感を印象付けられるかで変わってきます。
買主側の立場からすると、『どんな人が、どんな使い方をしていたのか？』は気になるところです。

④条件が合致した不動産会社に相談する
最終的に売却の依頼をする不動産会社は１社となることが多いのですが、
不動産会社にも、物件種別やエリアなどの得意分野があるものです。
査定内容に加え、業者の対応が積極的かどうかも比較した上で、業者を選ぶとよいでしょう。

◆空室にして売却活動を行う場合
＜メリット＞
売主様のスケジュールに縛られず、いつでも内見が可能になる
家具等がないため、買主の生活スタイルが想像しやすくなる

＜デメリット＞
家具等を撤去したことにより発見される劣化箇所が露呈される
どのような人が買うのか契約時までわからない

◆居住中のまま売却活動を行う場合
＜メリット＞
売主・買主、双方の顔が見え安心できる
実際に住んでみての良いところ・悪いところを売主の言葉で直接買主に伝えられる

＜デメリット＞
内見希望者とのスケジュールが合わず内見に至らないことがある
常に内見に備え、室内を良いコンディションに保つ必要がある
生活感が出てしまい、内見者に好印象を与えられないことがある

このようなメリット・デメリットを踏まえ、タイミングを見計らうお打合せをさせていただいております。

①相続から３年以内の売却を目指す
相続不動産で利用できる取得費加算の特例や、相続空き家の3,000万円特別控除を受けるための条件は、家を相続してから3年としているためです。
どちらもある程度過ぎていても間に合いますが、相続不動産の売却手続きには半年以上の時間がかかります。
そのため家の売却は早めに検討し、うまく節税するためにも３年以内の売却を目指しましょう。

②共有名義の家の売却には全員の同意が必要
共有名義の家を売却する場合は、共有者全員の同意が必要です。
この同意には「売ること自体の同意」と「価格の同意」があり、それぞれを共有者全員から得る必要があります。
スムーズに売却を進めるために、あらかじめ共有者全員で「いくら以上なら売る」という最低売却価格を決めておくと良いでしょう。
最低売却価格を決めておくことで、不動産会社から査定結果をもらった際に、売却依頼先の候補を絞りやすくなります。
購入希望者から値引きの要請があった時にも、意思決定しやすくなるでしょう。

③取得費は引き継がれる
個人が不動産を売却する際には、以下の計算式で譲渡所得を計算します。

【　譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用 = 譲渡所得　】

上記の計算式にある取得費とは、売却した不動産を取得した際にかかった購入代金と、維持管理費などを含めた費用です。
相続不動産における取得費は、非相続人（親）の購入額を引き継ぐ形となります。
つまり、相続した家を売却するためには、親がその家を購入した時の売買契約書を探して取得費を知ることから始める必要があるのです。

尚、売買契約書の紛失などにより、取得費が分からなくなってしまった場合は、別の方法で調べるか、代替資料を用意しなければなりません。
以下は、取得費を調べる方法と代替資料の取り方です。

・親が家を購入した時に新築物件だった場合、当時の販売ディベロッパーから売買契約書の写しをもらう
・親が家を購入した時に仲介してくれた不動産会社や売主から、購入当時の売買契約書の写しをもらう
・通帳の出金履歴から家の購入額を推測する
・住宅ローンの金銭消費貸借契約書から家の購入額を推測する
・抵当権設定額から家の購入額を推測する

上記の方法で取得費を調べた場合、後から否認されないようにあらかじめ税理士等に相談しておくと良いでしょう。
当窓口では、顧問税理士がおりますので、ご相談を希望されるお客様はご紹介させていただいております。

④所有期間は引き継がれる
相続不動産の場合、所有期間は親の購入日から引き継ぐことになります。つまり、譲渡所得が発生した際には、所有期間に応じた税金がかかるのです。
税率は、「家を売却する年の1月1日時点での所有期間」で判断されます。
具体的には、1月1日時点で5年超の場合は「長期譲渡所得」、1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。なお、それぞれの税率は以下の通りです。

⑤税金特例の違いに気を付ける
相続した家に居住している場合と、そうでない場合では、受けられる税金特例が異なります。
相続した家に住んでいる場合は、使いやすい特例が複数あるため、売却時に節税がしやすくなります。
しかし、相続した家に住んでいない場合は利用条件の厳しい特例が多く、売却時の節税がしにくくなるのが特徴です。